Tjen penge på din store bolig uden at sælge

Written by  maj 05, 2016

Når børnene flytter hjemmefra oplever mange, at de sidder i en for stor bolig. At sælge kan være en løsning. Men ikke altid den bedste, så her er nogle alternativer, hvor man ikke får brug for flyttefolkene

Det koster penge at sælge sin bolig. Der er gebyrer på konvertering af lån til det nye hus, flytteudgifter, ejendomsmægler, renter og alt muligt andet. Man ender hurtigt med en regning på over 100.000 kroner, inden man kan flytte ind et nyt sted. Så hvis du er glad for din nuværende bopæl, kan det være mere værd at bruge pengene på håndværkere, der skaber nogle små forbedringer i huset, som øger værdien, og samtidig som gør huset værd at leje ud. Eller måske kan du oven sælge noget af huset fra som ideel anpart. En ideel anpart er i dag lige så enkel at handle som en villa-lejlighed, og det kræver ikke de store investeringer, da du ikke behøver en byggesag med landmåler og store gebyrer for at opdele lejlighederne. Men mange ejendomsmæglere glemmer muligheden i deres rådgivning, fordi det er et stort skridt at tage, og mange derfor vælger det fra.

Følelsesmæssig beslutning
Når mange vægrer sig ved at tage det store skridt med at opdele sin bolig, skyldes det som regel, at vi man med tiden bliver følelsesmæssigt bundet til hele huset – selv om det er for stort og umuligt at bebo – typisk når børnene er fløjet fra reden. I den situation gælder det om at holde hovedet koldt og overveje, om man hellere vil have penge til et sommerhus – helt eller delvist finansieret af en lejer eller et frasalg eller om man hellere vil have de tomme værelser. Eller måske vil man bare have nogle flere penge ind på kontoen, inden pensionsalderen nærmer sig.
I den sammenhæng må man dog ikke glemme, at det også kan være en berigelse at bo tættere sammen med andre. Masser af mennesker er i dag glade for at bo i rækkehuse eller i lejligheder, hvor man kommer hinanden mere ved, så hvis du finder den rette lejer, kan det være et plus i forhold til at have de tomme værelser stående. Måske kan du oven i købet finde en lejer, som du kender. Den helt store fordel ift. at bo i en almindelig lejlighed er i øvrigt, at du ved udlejning simpelthen bare kan opsige lejeren, hvis du ikke bryder dig om vedkommende. Under normale vilkår er opsigelsesvarslet allerhøjest et år. Det er jo langt bedre end at bo i et rækkehus, hvor du måske skal leve med din sure nabo i årevis. Naturligvis forsvinder fordelen ved at vælge sin lejer, hvis man sælger halvdelen af huset på en ideel anpart, for i den situation må er der i visse tilfælde ikke andet at gøre end at flytte, hvis man skulle være så uheldig at sælge til den forkerte.

Børnefamilier køber anparter
Deadline Privatøkonomi har talt med en række ejendomsmæglere om muligheden for at få solgt en anpart, og de siger samstemmende, at det er let nok at sælge ideelle anparter i de områder af Danmark, hvor boligmarkedet prismæssigt ligger fra middel og opefter, men man skal regne med, at det mest er børnefamilier, der drømmer om boligformen, fordi de ønsker en mindre presset økonomi, men alligevel ønsker en lille have, hvor børnene kan komme lidt ud. Vil man i stedet leje ud, bliver målgruppen mere varieret, da de fleste i en periode på kortere eller længere tid kan have brug for en bolig, som de ikke binder sig til økonomisk.
Uanset om man vælger at dele på den ene eller den anden måde, skal man dog altid være opmærksom på, at det kræver lidt arbejde at få det på plads. Først og fremmest skal man lave en klar opdeling af bolig og have, og så skal man have alle aftaler på plads skriftligt. Men følelsesmæssigt er det ikke nødvendigvis sværere end at tage det helt store spring og sælge huset og flytte til et kvarter med nogle naboer, som man jo heller ikke vælger selv. Det store argument ved at blive i huset er, at du får flere penge mellem hænderne, uden at skulle flytte. Får du eksempelvis 4000 kroner ud af det om måneden, så rækker det til at holde et lille sommerhus. Og beholder du hele huset, så sparer du jo op i to huse samtidig, hvilket på lang sigt kan give en betydelig økonomisk gevinst.

Skal overvejes
Er du ude efter en permanent løsning eller en midlertidig?
Har du lyst til at bo tæt sammen med andre – og med hvem?
Vil du tjene penge løbende eller sælge nogle kvadratmeter nu?
Vil du tage ansvaret for en lejers bolig – eller hellere sælge en anpart?
Vil du kunne smide den anden ud?
Er du indstillet på at bygge om?

En velegnet bolig
- Har separate indgange.
- Har separat køkken og bad.
- Ligger i et sted, hvor der er efterspørgsel.
- Har separate målere til varme og el.
- Har en have, som kan opdeles præcist.
- Er rimeligt støj-isoleret.

Sådan gør du
1) Undersøg, om boligen er egnet – eller hvad det koster at gøre den egnet.
2) Tal med ejendomsmægleren om det. En ideel anpart skal prissættes som villa-lejligheder.
3) Tal med andre udlejere i området – eventuelt også en advokat. Kan man få gode lejere – er der et marked., og hvad der det værd?
4) Få regnet på økonomien inklusive skat m.v..
5) Bed en advokat om at hjælpe med at sætte det i gang. Lejer du ud, kan du bare sætte en annonce i avisen – skal du sælge, får du normalt brug for en mægler.

Ideel Anpart – penge i hånden her og nu

Vil du have penge her og nu, er en idéel anpart ikke nogen dum idé. Samtidig kan du vinke farvel til en stor andel af det daglige vedligehold.

Det er en radikal beslutning at opdele huset to ejer-boliger, men det kan også være det mest økonomisk attraktive, fordi to boliger på 100 kvadratmeter godt kan være mere værd end en bolig på 200 kvadratmeter. Især hvis du bor i et område med forholdsvis høje grundværdier, vil der være et marked, fordi mange drømmer om at købe hus, men måske ikke har lyst til at tage ansvaret alene.
Så er man pludselig to til at dele ejendomsskatterne, to til at vedligeholde haven og to til at betale for det nye tag. Og med lidt god vilje kan man måske også dele bredbånd, telefon og antenne. Og så får du jo faktisk værdien af det solgte lige i lommen – måske til at investere i et sommerhus eller i en årlig rejse Jorden rundt.

Kreditforeningen er med
Og det er faktisk enklere, end mange tror. I gamle dage blev boligformen kritiseret, fordi man kom til at hæfte for gælden i den anden ejers andel også. Men i dag anerkender kreditforeningen individuelle lån i ideelle anparter. Naturligvis er der stadig visse fællesudgifter såsom grundejerforening, ejendomsskatter og forsikring, som ikke kan opdeles, men det løser man ved at tage en gensidig pant en lille del af den andens andel som sikkerhed for, at den anden betaler.

Der er faktisk kun ét punkt, som relativt ofte giver problemer: Vedligeholdelsen. Hvornår er taget så slidt, at det skal skiftes? Skal et punkteret vindue skiftes? Og trænger huset overhovedet til at blive malet i år? Løsningen er her at lave en så detaljeret sameje-overenskomst som muligt, som eksempelvis definerer, hvornår en ting skal skiftes ud – eller måske definerer, hvordan man afgør uenigheder. Typisk vælger man en overenskomst, som er så godt som identisk med overenskomsten i et hus med to separate ejerlejligheder.

Sælger du den ideelle anpart, så bor du pludselig i et tofamilies-hus. Det svarer jo nogenlunde til at du herefter bor i ejerlejlighed – med de fordele og ulemper som det kan give. Den største bekymring er naturligvis, at du ikke kan få den anden beboer til at flytte, hvis de ikke opfører sig ordentligt. Men her har du jo en fordel i kraft af, at du kan definere sameje-kontrakten, der også omfatter husorden.

Gør det hvis
- Du gerne vil have en person ind med orden i økonomien.
- Du ikke ønsker at bekymre dig over en lejers vedligehold af din ejendom.
- Du gerne vil have penge i hånden nu – eller mindre gæld.
- Du forventer at prisen vil falde i dit område.

Gør det ikke hvis
- Du vil kunne bestemme, hvem der bor i lejligheden.
- Du overvejer at bruge arealet selv på et tidspunkt.
- Det samlede boligareal er mindre værd adskilt end samlet.

Ekstra bonus i dyre kommuner

Bor du i en meget dyr kommune, kan du få en ekstra fordel ved at få ejendomsværdien ned. Falder din del af ejendommen fra fx 6 mio. til 3. mio., så går du fri for den dyre del af ejendomsskatten, der er på 3 procent for den del af boligen, der koster mere end 3.040.000 kr. Dermed spares ca. 90.000 kroner om året i ejendomsskat – altså hele 7.500 kroner om måneden.

Ekstremt dyre boliger er problematiske

I mest eksklusive områder af de store byer findes et helt specielt marked for købestærke familier, som vil betale en meget høj pris for at få et stort samlet hus. Faktisk vil de betale så meget, at du taber penge på at opdele boligen i to. Men det er undtagelsen, idet man normalt tjener bedst på at opdele boligen, når den ligger i et prismæssigt område fra middel og opefter.


Udlejning – behold indflydelsen i din bolig

Reglerne for udlejning er meget komplicerede, så man skal tænke sig godt om, inden man tager springet. Men ofte kan du finde en pakke, der fungerer så godt, at det er besværet værd.

Den største fordel ved at leje ud er helt klart, at du selv bestemmer, hvem du vil bo sammen med – og hvor længe. Har du eksempelvis fire værelser og en stue, kan du udleje 2+2 som værelser til to forskellige personer. Så er det værelser – ikke en lejlighed – og så må du opsige lejeren med en måneds varsel. Og ulejer du en enkelt lejlighed, der er en del af dit eget hus, kan lejemålet altid opsiges med et års varsel.
Din sikkerhed for at lejeren opfører sig pænt er dog begrænset til de lovlige tre måneders depositum, og så kan du forlange tre måneders leje forudbetalt. Det er altid bedst at forlange det hele, fordi det giver dig en sikkerhed for, at lejeren har et vist økonomisk råderum, inden vedkommende flytter ind.
Den store ulempe er naturligvis, at du ikke kan vide, om den søde pige, som du lod flytte ind, pludselig får en meget ubehagelig kæreste, som du ikke bryder dig om. Det vil klart være et problem, for er kemien mellem dig og lejeren dårlig så mister du fornemmelsen af, om vedkommende passer godt på boligen.
Dog er du ikke helt uden indflydelse, og du kan godt smide en lejer ud øjeblikkeligt, hvis vedkommende eksempelvis er voldelig eller truende eller øver hærværk på dine ting. På samme måde åbner lejeloven mulighed for at opsige en lejer med 3 måneders varsel, hvis der fx er problemer med, at husordenen ikke overholdes – fx ved høj musik m.v.
Det helt store problem er huslejen, som er meget vanskelig at fastsætte. Generelt kan man sige, at du næppe får huslejenævnet på halsen, hvis du holder dig på under 60 kroner pr. kvadrater plus forbrug – men det er meget afhængigt af, hvor meget lejligheden er moderniseret m.v..

Lej ud, hvis

- Du ikke har brug for kontanterne fra et eventuelt frasalg.
- Du ønsker indflydelse på, hvem der flytter ind.
- Du har det fint med at møde nye mennesker i lejemålet.
- Du forventer en værdi-gevinst på boligen på sigt.

Lej ikke ud, hvis

- Du ikke vil være vicevært for andre.
- Du ikke vil tage risikoen, hvis de 3 måneders husleje viser sig at være for lidt til slitage.
- Huslejen er for lav.

Pas på med huslejen
Huslejen i Danmark er som udgangspunkt ikke fri, men du kan godt argumentere for en god leje, hvis du kan bevise store udgifter til modernisering. Og er du så heldig, at du bor i en bolig, der er taget i brug efter 31. december 1991, så er huslejen er helt fri.
Dermed er det sværest at få en god forretning ud af en gammel lejlighed, der ligger i et dyrt område, hvor værdien er væsentligt over det niveau, som huslejenævnet fastlægger. I København må man sjældent tage over 75 kr. pr. kvadratmeter om måneden – og ofte vil huslejenævnet forlange, at man ikke betaler over 50 kr.

Lejeindtægten beskattes
Du skal betale skat af din lejeindtægt efter gældende regler. Her anvendes to forskellige metoder.

Bundfradrags-metoden
Den mest simple metode til skat er at tage din lejeindtægt inklusive el og varme og fratrække et bundfradrag på 24.000 kroner eller 1 1/3 procent af ejendomsværdien på det udlejede areal. Da el og varme kan være en stor udgift, udhuler det værdien af fradraget så meget, at det ikke vil være optimalt ved store boliger.

Skattemæssigt regnskab
Du kan vælge at lave et skattemæssigt regnskab af lejeindtægten fratrukket dine udgifter. Her kan du fratrække en række ting som vedligehold, forsikring, renovation og skatteejendomsskatter forbundet med det udlejede areal. Det kan sagtens blive et så stort fradrag, at det er bedre end at tage bundfradraget. Især fordi de delte udgifter er betydelige.

OBS: Kan eventuelt illustreres med vedlagt Excel-ark. Ved ikke helt, om 50 procent i skat er den, som I plejer at bruge. Men ellers holder beregningen meget godt.

Andre muligheder for udnyttelse af pladsen

Udlej til feriebrug eller på korte kontrakter
Der findes et særligt marked for boliger til feriegæster, forskere, håndværkere og andre, som bor i dit område for kortere tid ad gangen. Også for disse kontrakter gælder lovgivningen for husleje-niveauet. Dog vil uoverensstemmelser have mindre økonomisk betydning end ved kontrakter over flere år.

Udlejning til erhverv
Som regel kan du godt udleje til erhverv, med mindre erhvervet medfører miljøproblemer eller trafikale problemer omkring din bolig. Udlejningen kan måske til en tandlæge, arkitekt eller lign. Ved udlejning til erhverv fastsættes huslejen frit.

Udlej hele boligen
Udlej hele boligen og lej i stedet selv noget andet. Kan være en fordel, hvis man ikke kan sælge. Så vil det ofte være en fordel at udleje to lejligheder frem for en meget stor. Pas på med at leje ud mere end to år, fordi lejeren herefter får permanent ret til at bo der.


Lav din egen forretning

Hvis du har mod på det, kan du også bruge de ekstra kvadratmeter på at lave din egen forretning. Det kan være spændende, hvis du har et iværksætter-gén, men det kræver også meget arbejde.

Bed and breakfast
Bor du i et område, hvor der kommer mange turister kan du overveje at lave en bed and breakfast. Der er meget arbejde i det, så det kræver et stort engagement, men til gengæld er lejeren let at få ud.

Kontorfællesskab
I storbyerne vil mange gerne betale for et lækkert kontor – det kan både være enkelt-kontorer og kontorlandskaber. Hvis du styrer det godt, kan du tjene mere på det end ved at udleje samlet.

Egentlig forretning
Kan du se et udækket behov i dit lokalområde, kan det være en god idé at åbne en butik eller lignende, men det er næsten altid en livsstil, hvor man ikke kan nøjes med at ansætte andre til at drive den.

  • Deadline Press
  • Last modified on søndag, 22 oktober 2017 13:53
    Daniel Brøns

    Daniel Brøns er uddannet journalist og IT-systemudvikler og har i en årrække arbejdet med forskning, viden, teknologi og uddannelse. Gennem tiden har han blandt andet skrevet for uddannelsessektoren, Illustreret Videnskab, PC World, de danske IT-fagforeninger, Microsoft, Sony og GN Netcom. Kommunikation og rådgivning er en væsentlig del af hans virke.

    Best rated